La surface privative et habitable expliquée à Suresnes

Surface privative et habitable expliquée à Suresnes : le guide complet du diagnostiqueur

À Suresnes, entre le Mont-Valérien et les berges de Seine, le marché immobilier est particulièrement dynamique et exigeant.

Que vous soyez propriétaire d’un appartement haussmannien, d’un chalet du Parc du Château ou d’une résidence récente du quartier de la Cité-Jardins, la notion de surface est un sujet sensible et souvent source de contentieux.

En tant que diagnostiqueur immobilier certifié opérant dans les Hauts-de-Seine, je constate chaque jour la confusion qui règne entre la surface privative (loi Carrez) et la surface habitable (loi Boutin).

Une erreur de quelques mètres carrés peut pourtant faire basculer une transaction immobilière ou un bail de location.

Cet article a pour vocation de vous éclairer sur ces deux notions fondamentales, en lien direct avec le diagnostic immobilier à Suresnes.

Nous allons décortiquer les textes, les méthodes de calcul et les pièges à éviter pour sécuriser votre vente ou location de votre bien.

Le certificat loi Carrez : la référence pour la vente en copropriété

Le certificat loi Carrez est un document obligatoire pour toute vente d’un lot de copropriété.

Il découle de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez.

Cette loi impose au vendeur de mentionner la surface de la partie privative du lot dans l’acte de vente.

La surface privative est définie comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le mesurage doit être effectué par un professionnel compétent, souvent un diagnostiqueur immobilier certifié, ou un géomètre-expert.

Il est important de noter que le certificat loi Carrez n’est pas exigé pour les maisons individuelles, ni pour les caves, parkings ou greniers qui ne sont pas des locaux d’habitation.

À Suresnes, où le bâti est très dense et les copropriétés nombreuses (notamment dans le quartier de la Gare ou de la République), ce document est indispensable.

Une erreur de mesurage de plus de 5 % peut entraîner une action en réduction du prix de vente.

Le vendeur a l’obligation de fournir ce document dès la promesse de vente ou l’acte authentique.

Le certificat loi Carrez est donc un élément clé du dossier de diagnostic technique (DDT).

Le mesurage loi Boutin : la surface habitable pour la location

Le mesurage loi Boutin est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR.

Contrairement à la loi Carrez, elle s’applique aux locations vides ou meublées, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

La surface habitable est la superficie du logement, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Mais la loi Boutin va plus loin : elle exclut également les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas non isolées et les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Cette surface est utilisée pour calculer le loyer (hors charges) et pour déterminer si le logement est décent.

À Suresnes, où les loyers sont élevés, une erreur de surface habitable peut avoir des conséquences financières importantes pour le locataire comme pour le bailleur.

Le bailleur doit obligatoirement mentionner la surface habitable dans le contrat de location.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle déclarée, le locataire peut demander une réduction de loyer.

Le mesurage loi Boutin est donc un outil de protection pour les deux parties.

Comparaison détaillée : Carrez vs Boutin

La principale différence réside dans le champ d’application : la loi Carrez concerne exclusivement la vente de lots de copropriété, tandis que la loi Boutin s’applique à toutes les locations.

Les exclusions sont également plus nombreuses pour la loi Boutin.

Par exemple, un balcon est inclus dans la surface Carrez (s’il est clos et couvert) mais exclu de la surface Boutin.

De même, une véranda non isolée est exclue de la surface habitable mais peut être comptée dans la surface privative si elle est close et couverte.

Il est donc essentiel de ne pas confondre ces deux mesures.

Un diagnostic immobilier à Suresnes bien réalisé inclut systématiquement les deux mesurages si la situation l’exige.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit contenir le certificat loi Carrez pour une vente en copropriété, mais pas le mesurage loi Boutin, qui est un document contractuel distinct.

Les autres diagnostics obligatoires à Suresnes pour une vente ou une location

Au-delà des mesurages, la vente ou location de votre bien à Suresnes nécessite la constitution d’un dossier de diagnostic technique (DDT) complet.

Ce dossier doit être remis à l’acquéreur ou au locataire dès la signature du compromis ou du bail.

Voici les principaux diagnostics à prévoir, en fonction de l’âge et des caractéristiques de votre bien.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à Suresnes

Le DPE à Suresnes est devenu un outil central de la transition énergétique.

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul a été révisée et le DPE est désormais opposable.

Il classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore).

À Suresnes, où le parc immobilier est ancien (notamment dans le centre-ville et les quartiers historiques), de nombreux biens sont classés F ou G.

Ces logements sont considérés comme des « passoires thermiques ».

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G sont interdits à la location.

Foire Aux Questions (FAQ) : Suresnes